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相続税還付における土地評価|相続税還付サポートセンター

相続税還付における時価評価

支払いすぎた相続税は相続税還付を

相続税の財産は相続時の時価によって評価をします。

 

時価が高ければ税金は高くなり、時価が安ければ税金は安くなります。

 

相続財産には上場株式や不動産、ゴルフ場会員権等沢山の種類があります。

 

相続税還付サポートセンターでは、

 

 

不動産以外の相続財産は相続税の財産評価に強い税理士が再チェック致します。

 

不動産については、税理士と不動産鑑定士がその相続財産の再チェック致します。

 

 

相続税還付における不動産の時価評価

公的地価の種類について

地価は1物6価と言われたりするように、下記表の公的評価4つの他、実勢価格と言われるもの、不動産鑑定士による不動産鑑定評価があります。
実勢価格とは、実際に取引された価格を言いますが、売り主がでどうしても早く売りたいので安く売った事情や買い主がどうしてもこの土地を買いたいから相場より高く買う事情、関連会社へ安く売る、高く売る等の事情をも内包しております。つまり、実勢価格は特殊な事情がないものならば時価と言えますが、前記のような事情を含んでいると、時価とは言えません。一方、不動産鑑定士による不動産鑑定評価は最も時価としての精度が高く、説得力が高い価格と言えます。
では、相続税における時価とはどのように規定されているかと言うと、

 

(時価の意義)
財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期(相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」とあります。

 

つまり、国税庁では、課税の公平性等の担保から画一的な評価基準である「財産評価基本通達」により評価するよう定めているのです。

 

しかしながら、不動産は一つとして同じ物がなく個別性がとても強いため、時価が「財産評価基本通達」によって算出した評価額を下回ることがあります。そのため、不動産鑑定士による鑑定評価額と財産評価基本通達による評価額との違いを分析検証し、適正な納税額を把握することが重要なのです。

 

公的な地価の種類 公示地価 基準地価 相続税路線価 固定資産税路線価

基準日

 

毎年1月1日

 

毎年7月1日

 

毎年1月1日

 

3年毎の1月1日

 

実施官庁

 

国土交通省

 

都道府県

 

国税庁

 

市町村及び都

 

法令等

 

地価公示法

 

国土利用計画法施行令

 

相続税法

 

地方税法

 

内容

 

国土交通省の土地鑑定委員会が都市計画区域内の標準地を選び、毎年1月1日現在の標準地について公表する正常な価格のことです。2人の不動産鑑定士が1地点を評価します。

 

都道府県知事が公表する毎年7月1日時点での土地価格です。公示価格とともに土地取引の目安となります。1人の不動産鑑定士が1地点を評価します。

 

相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格のことです。公示地価、基準地価、実勢価格(取引事例価格)及び不動産鑑定士等の精通者意見価格等をもとに算出され、主要道路に面した標準的な宅地の1u当たりの価格です。公示地の80%を目安としています。

 

 

3年毎に1月1日時点の固定資産税路線価が各市町村にて決定されます。固定資産評価額は公示地価の70%が目安となっており、路線価の基となる標準宅地について、不動産鑑定士が評価します。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基礎となる価格です。

 

 

 

 

 

不動産鑑定士による不動産鑑定評価とは何か

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値を判定する専門家です。不動産の経済価値を判定することは不動産鑑定士の独占業務ですので、不動産鑑定士以外が不動産評価をすることで報酬を得たりすると罰則されます。なお、相続税申告の一連業務で税理士が財産評価基本通達に基づき不動産評価することは問題ありません。

不動産鑑定評価とは

不動産鑑定評価基準には、
「不動産についてその適正な価格を求めるためには、鑑定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる。」
「不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。」
「鑑定評価は、高度な知識豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき初めて合理的であって、客観的に論証できるものとなるのである。」
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このような意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。それはまた、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであるから、その社会的公共的意義は極めて大きいといわなければならない。」
とあります。

 

つまり、不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の能力や経験によってその価格の精度や証明力が異なるため、相続税還付における不動産の時価評価においては、練達堪能な専門家である不動産鑑定士が鑑定評価を行っているかが重要なポイントとなってくると言えます。


 


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